受商业贷款“认房不认贷”政策影响，上海楼市成交量在“金九”画出了“上扬曲线”，成交量创今年以来新高。不过，进入“银十”后，上海楼市并未能延续上行趋势。
上海中原地产最新统计数据显示，10月，上海市新建商品住宅成交面积为56.2万平方米，环比减少27.9%，这一成交量和今年7月、8月的淡季相当。
正因如此，上海市又开始着手优化调整楼市政策。10月18日，上海市率先拉开了一线城市公积金政策“认房不认贷”的序幕；不到一周，金山区对于特定人才有条件放松限购；随后，上海市人大又通过决定，赋予“五个新城”更大的发展自主权。
与此同时，房企也在加快冲刺销售去化。连日来，《中国经营报》记者走访万科海上印象、中海海上和集、普陀金茂府等多个新房项目注意到，一方面，各大房企正通过加大优惠力度、优化营销手段和增加分销渠道等方式促进项目去化；另一方面，随着年末供应量增大，不少项目也在提升产品品质上狠下功夫，以吸引更多意向购房者。
多位业内人士向记者表示，在政策红利助推下，9月份房地产市场出现了一波成交“小高峰”，但10月份上海市房地产市场开始呈现回落趋势，需要进一步的政策刺激以助推市场交易量回升。从市场环境和条件来看，“五个新城”也到了限购政策定向宽松的阶段。一旦相应政策落地，上海楼市或将迎来一波符合条件的新增需求入市。
“银十”成色不足
对于上海楼市而言，10月最后一周是典型的“开盘周”，有多达10个项目扎堆入市，至此上海市第九批次新房集中入市基本落下帷幕。
然而，在上述10个项目中，只有位于嘉定区嘉定新城板块的理想之地项目实现了“日光”。10月23日，理想之地三期项目共计推出385套房源，吸引认筹993组，认筹率达258%，完成了“三开三罄”的优秀战绩。
克而瑞统计数据显示，10月23～29日，上海市新建商品住宅成交面积24.84万平方米，环比上升42.84%；成交金额177.13亿元，环比上升21.61%。
将目光放宽至整个10月，认筹率最高的则是位于浦东新区三林滨江板块的前滩百合园项目，57套房源共吸引313组购房者签订购房意向书，认筹率高达549%。10月18日，该项目开盘即售罄，销售总金额达18.2亿元。
但少数项目的火爆无法扭转上海楼市“银十”成色不足的局面。上海中原地产统计数据显示，10月，上海市新建商品住宅成交面积为56.2万平方米，环比减少27.9%，这一成交量和今年7月、8月的淡季相当；新增供应量为87.9万平方米，环比减少3.2%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从交易节奏来看，10月首周受中秋、国庆长假影响，成交量一直低位运行，虽然节后略有恢复，但速度非常慢。只有最后一周在月中高供应，以及部分网红盘入市推动下，成交量出现“翘尾”行情，也是唯一成交量站上20万平方米“冷热线”的一周，可见新房市场交易活跃度出现快速降温。
卢文曦告诉记者，从空间分布来看，浦东新区和嘉定区成交面积分别为12.9万平方米和11.5万平方米，这两区支撑起上海市的新房交易市场，成交面积总和占全市总量的43.4%。而青浦区和松江区作为上海楼市两大传统交易大户，成交面积都刚超过4万平方米，表现并不理想。
与此同时，上海市二手房市场也进入了调整期。相关统计数据显示，10月，上海市二手房成交量为15097套，相比7月和8月虽有一定增幅，但相较9月又有所下滑。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，“认房不认贷”等政策“组合拳”落地上海市之后，利好政策效应在9月集中释放，楼市步入10月开始趋于正常化。由于上海楼市是以置换改善为主的市场，如果未来几个月的二手房交易量没有起色，有可能会导致房地产市场整体走弱。
千方百计提振销售
“今天是10月的最后一天，项目为了冲刺业绩，所以给出的优惠力度特别大。”10月31日，万科海上印象项目置业顾问李维（化名）如是告诉记者。
据李维介绍，万科海上印象项目位于松江区广富林板块，均价5.95万元/平方米，精装修交付，共有约100平方米、125平方米和145平方米3种户型。项目于9月底首开，共推出490套房源，首开当天去化率便超过了八成。
“现在尾盘销售，每套可优惠5万元，7天内支付首付还将额外优惠5万元，更多优惠可以和领导详细谈。”李维表示，由于万科海上印象项目一期销售状况不错，二期项目也将在第十批次集中上市，预计11月中旬就将开启认筹。
10月22日，上海市房地产交易中心“网上房地产”公布了今年上海市第十批次新房情况，共计9240套房源，备案均价为62567元/平方米，总建筑面积约103.3万平方米。
记者注意到，在这32个项目中，备案均价在6万元/平方米以下的项目共15个，6万～10万元/平方米的项目共12个，10万元/平方米以上的项目共5个，供应套数合计超过1300套，占本批次房源的14.4%。
第十批次新房的“大军压境”，也让不少内环内和热门板块的“老盘”不得不加快销售节奏。
位于杨浦区控江路板块的中海海上和集项目便是最典型的例子。10月28日，该项目三期开盘推出175套房源，均为68平方米和99平方米的小户型，均价12.1万元/平方米，但仅收到123组认筹，认筹率约为70%。
记者在采访中了解到，中海海上和集项目前两期分别推出了353套和314套房源，虽然均未触发积分，但都实现了开盘即售罄。如今三期开盘认筹明显遇冷，项目也不得不开启了中介分销模式，但由于该项目处于内环内，存在稀缺性，尚未给出优惠折扣。
同样依赖中介分销的，还有位于普陀区桃浦智创城板块的普陀金茂府项目。一名中介人士表示，普陀金茂府原名为金茂景泰府。由于今年4月首开遇冷，项目未触发积分，随即就开始了中介分销模式，最初的渠道费为每套10万元。
记者了解到，今年6月，金茂景泰府二期开启认筹，加推241套107～203平方米房源，最终仅有66组客户参与摇号，去化成绩并不理想。
再次开盘遭遇“滑铁卢”后，金茂景泰府决定对产品进行升级。今年9月，中国金茂华东公司发布公告称，金茂景泰府项目全面引入“FREE科技系统（分户式科技系统）”，实现金茂科技住宅在不同场景的运用落地，项目也升级为“普陀金茂府”。而金茂府则是中国金茂旗下的王牌产品线。
在变身为普陀金茂府后，项目三期销售终于有了起色。10月13日，普陀金茂府所推的137套房源收到117组认筹客户，认筹率达到84.17%。
郊区开始放松限购
作为全国楼市风向标之一，上海市正持续在优化调整楼市政策方面下功夫。
10月24日，上海市金山区出台人才安居政策，不仅对符合一定积分标准的人才给予租房补贴与购房补贴，同时对符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上，且在上海无住房的，可购买1套住房，购房资格从居民家庭调整为个人。
张宏伟表示，金山区是上海市的远郊区，楼市基本上还是一个封闭型市场，主要依靠区域内人群消化房源，很难有市区的外溢客户前来购房。松绑限购新政的出台，有助于增加拥有购房资格的群体，但金山市场依然会保持核心地段与非核心地段明显分化的态势。“由于金山区限购仍有一定门槛，因此，这轮限购政策的定向宽松效果预期是有限的。”
值得一提的是，10月27日，上海市十六届人大常委会第七次会议表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于促进和保障“五个新城”建设的决定》（以下简称“《决定》”），自2023年10月28日起实施。
此次立法强化政府职责和放权赋能。《决定》明确本市建立以区为主、市区联动的工作机制。为进一步加大放权赋能力度，充分发挥区人民政府主体作用,《决定》明确市人民政府及其相关部门应当依法将符合新城功能定位、有助于推进新城建设、有利于完善公共服务和促进高效治理的行政审批权等管理事权下放；相关区人民政府应当积极承接市级层面下放的管理事权。
有上海市人大代表表示，这也意味着上海市将赋予“五个新城”更大的发展自主权。
“吸引人才也是最大的自主权之一，而把人才留住的主要办法之一就是吸引购房。”张宏伟预计，在未来1～2个月，“五个新城”有可能针对人才出台限购定向宽松措施，金山区已经针对人才放松了限购，“五个新城”及时跟进执行也将顺理成章。
在张宏伟看来，除放宽郊区新城限购政策外，降低首付比例、调整普通住宅标准、二手房交易增值税征免年限“5改2”等都是政策“工具箱”里还未落地的重点内容。上海市是全国楼市的风向标，通过政策调控推动楼市进一步复苏，周边其他二三线城市也将迎来轮动复苏的机会。