文丨秦佳丽
编辑丨李壮
随着房企6月销售简报陆续出炉，多家头部房企的销售数据释放积极信号。在公司层面，保利发展保持着上半年销售额第一的位置，不过，第二名中海地产与其的销售额差距持续缩小。
今年以来的系列楼市重磅政策，助力龙头房企在销售端保持了逐月向好趋势。近期房企普遍披露6月份销售简报，中海地产、保利发展、华润置地、越秀地产、中国金茂等多家龙头房企当月销售额同比增速开始“转正”。
其中，中海地产凭借高端楼盘密集入市拿下单月“销冠”，6月销售额同比提升40%。观察范围拓展至1—6月，保利发展依然延续行业销售规模榜单第一，绿城中国则以“3万+”的销售均价位居价格榜单之首。受益于市场环境改善，头部房企销售业绩进入修复阶段。
保利发展6月简报释放向好信号
绿城中国上半年销售均价最高
“5·17新政”延续至今的政策调控令房地产行业出现了企稳迹象，6月份的房企销售数据传递出行业回暖信号。近期保利发展披露6月份销售情况简报，期间公司签约金额420.14亿元，同比增加4.62%，单月同比降幅自3月起连续4个月收窄，并于6月份首次转正。
截至发稿，现货黄金价格小幅下跌0.25%，至2507美元附近，前一天曾创下2531.60美元/盎司的历史新高。
简报显示，今年1—6月，公司销售结构持续优化，销售权益比77%，同比提升9个百分点；38个核心城市销售贡献占比89%，同比提升2个百分点；签约单价20353元/平方米，同比增加17.97%。
保利发展将销售数据恢复归结为4月30日中央政治局会议和“5·17新政”以来，各部委和地方政府陆续出台房地产行业支持政策，市场热度有所提升。公告显示，公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的4月环比提升32%，已恢复至2023年3—4月相当的较高水平。
事实上，政策强助力，叠加房企年中业绩冲刺，6月份以来多家头部房企的销售实现了有效修复。据中指院统计，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，虽然整体尚未摆脱同比下降状态，但6月份单月销售额环比增长26.05%，较5月份明显好转。亿翰智库数据显示，6月份近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。
在上市房企层面，本刊了解到，中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国、越秀地产、中国金茂、远洋集团等头部国央企实现了6月单月销售金额同比提升。其中，中海地产以466.77亿元的全口径销售额拿下单月“销冠”，创近一年来新高。期间销售额同比提升约40%，环比增长超100%。以此测算，中海地产6月份创造了三成的半年度销售业绩。
如果将观察范围拓展至1—6月，保利发展仍然以1733.36亿元的总销售额稳居行业销售榜第一。期间行业TOP5位次也趋于稳定，中海地产、万科、华润置地、招商蛇口等入围房企均迈过千亿销售额门槛。
表1 2024年6月份销售额TOP10上市房企
数据来源：企业公告
在地产销售价格承压背景下，中高端改善型项目入市可以提升房企销售均价。就6月份销售均价而言，本刊结合房企销售金额和销售面积测算，合生创展以34495.01元/平方米的销售均价排名第一，绿城中国、中海地产、越秀地产3家房企的月度销售均价也超过3万元/平方米。与此同时，合生创展、绿城中国、中国地产、华润置地、保利发展等房企的销售均价均呈现为同比增长。
不过，就1—6月份主流房企披露的总体销售数据而言，一贯倾向于高端改善型住宅的绿城中国，以30500元/平方米的销售均价成为“最贵”房企，也是为数不多半年度销售均价达到“3万+”的房企。
表2 2024年6月销售均价TOP10上市房企
数据来源：企业公告
中海地产缩小与保利发展的差距
高端楼盘成冲击销售榜利器
在冲击销售榜的过程中，夺下单月“销冠”的中海地产与半年度销售“一哥”保利发展的差距日渐缩小。今年1-5月两者销售额相差近300亿元，截至6月份，保利发展的半年度销售额仅高出中海地产250亿元。
作为上半年房地产行业整体销售榜单的TOP2房企，今年中海地产与保利发展在高能级城市的货值规模并不相同。其中，活跃在热门销售话题的中海地产，已登顶京沪深三城“销冠”，本刊查询克而瑞数据了解到，今年上半年，中海地产在北京、上海、深圳区域分别实现权益销售金额180.11亿元、254.02亿元、87.62亿元。
中海地产业绩突飞猛进，离不开其在一线城市高端楼盘的热销。赶在6月底，中海地产多个“网红”项目集中开盘，仅北京中海京华玖序、上海的中海领邸玖序和中海顺昌玖里、深圳深湾玖序4个项目共收金约282亿元。期间单价最贵的风貌别墅项目中海顺昌玖里开盘售罄，均价达到29.8万元/平方米，创下上海新房均价历史新高。
相比之下，以186.4亿元权益销售额拿下广州区域“销冠”的保利发展，缺了点“豪宅运”。今年上半年，保利发展在广州吸金最多的项目是保利天瑞，成交金额34.81亿元。
销售均价也能反映两家房企的项目类型差异。今年上半年，中海地产的销售均价为27279.88元/平方米，保利发展的销售均价为18164.63元/平方米。
不过，整体来看，保利发展不失为今年行业“领头羊”。除了销售规模维持行业榜首地位，保利发展也是近期A股最早披露业绩快报的房企。公司上半年营业总收入增长了1.64%至1392.69亿元，归母净利润为75.08亿元。对比目前70余家披露中期业绩预告的房企，保利发展仍然是“最赚钱”的房企。
上半年“最贵”房企绿城中国，其高单价项目也在积极入市。上半年披露销售简报的主流房企中，绿城中国以30500元/平方米的销售均价排名首位。对于倾向打造改善型产品的绿城中国而言，重仓百强县密集的江浙区域也能带来了不菲的收益。比如，在浙江义乌，绿城5月份推出的凤起潮鸣合院项目首开2小时售罄，收金20亿元，该项目套均总价超过2000万元，88套房源吸引300多组家庭参与摇号，中签率仅为27%；6月末，该项目加推房源两天内售罄，再度收金超15亿元。
房企普遍“以销定投”拓储
头部房企业绩增长值得期待
在投资端整体收缩的情况下，不少房企拓储审慎，今年上半年，百强房企拿地金额较去年同期缩水三成。在此背景下，包括保利发展、中海地产等在内的部分国央企奉行精准投资，整体拓储步伐开始放缓。
据中指院榜单，今年上半年中海地产、保利发展的权益拿地金额分别为120亿元、110亿元，在房企拿地金额百强榜单上回落至TOP7、TOP8。对比之下，2023年上半年，保利发展、中海地产曾分别以400亿元、371亿元的权益拿地金额位居房企拿地金额百强榜单TOP2、TOP3。
今年上半年，绿城中国的权益拿地金额由去年同期的253亿元收缩至190亿元，不过其行业排名较去年同期上升2个位次，位列TOP3。
拓储力度放缓背后，当前房企对土地的价值判断趋向于一致，普遍聚焦核心区域，以销定投。比如，在上半年的投资者交流会上，保利发展回应公司今年拿地规模收缩原因表示，“公司坚持与经营规模、现金流周转相匹配的投资强度”；绿城管理层在股东大会上表示“今年拿地数量会比往年少，因为现在投资资源必须用的非常精准”。
近期保利发展再度竞争核心城市货源。7月份上海恢复“价高者得”后的首场土拍中，历经11家房企共60轮竞价，保利发展斥资22.03亿元竞得杨浦区平凉社区地块，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/平方米，成为杨浦区域“单价地王”。
与其他头部房企抢占一线城市不同，绿城中国持续重仓杭州及周边区域。今年上半年，绿城中国斥资约52亿元拿下杭州4宗地块，以此测算，上半年绿城中国在杭州的土地投资金额占比三成。7月23日，绿城继续以59.2%的溢价率斩获杭州丰收湖地块，溢价率创杭州近5年土拍市场新高。
于绿城而言，一二线城市并非必然选择。6月份举行的年度股东大会上，绿城中国方面提出了新的投资策略，“没有好城市，也没有好板块，只有好项目，绿城要下沉到各个地方去寻找投资机会”。绿城介绍，今年上半年，公司在义乌拿了一块地，这是大多数房企不会选择投资的三四线城市，项目首开呈现了非常好的价格，动态净利润率达到13%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向本刊表示，受益于政策调整，部分龙头房企6月销售额同比增速开始转正，这一定程度上说明房企销售业绩正在修复。近期二十届三中全会强调“防范化解房地产风险”，叠加央行再度降息，楼市重磅政策频出，这些政策对房地产行业肯定有一定的利好作用，不过房地产市场的恢复还需要一个过程，当前的复苏趋势能否持续还有待观察。”他就此表示，“对于土地储备充足、成本控制有效、债务结构合理的房企而言，后续销售业绩仍有增长潜力。”
(本文已刊发于7月27日《证券市场周刊》炒股怎么开通杠杆，原标题为《6月龙头房企销售增速同比回正，中海地产追赶“销冠”保利发展》文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。)